Appropriation originelle et formation économique de la rente 

Appropriation originelle et formation économique de la rente : Pour une articulation entre philosophie politique et économie politique

Dans ce billet, Alexis Vessat, docteur en économie, spécialiste notamment de l'économie de l'énergie, revient sur le concept de rente, et explore les connexions entre philosophie politique (voir ici) et théories de la rente en économie politique, au-delà du georgisme (voir ici). 

Auteur : Alexis Vessat (vous pouvez le retrouver sur son substack, linkedln ou son Twitter X) 

La rente, du droit d’appropriation à la formation du surplus

Le concept de rente en économie politique souffre aujourd’hui d’une confusion persistante : tantôt réduite à une simple friction de marché ou à un coût d’opportunité, tantôt dénoncée comme un profit illégitime ou un comportement de passager clandestin (rent-seeking), il peine à être pensé comme une catégorie structurante de la distribution des richesses.

Clarifier ce concept n’est pas un exercice d’érudition : c’est la condition pour passer d’un débat moralisateur (« rente = vol » ou « rente = droit sacré ») à une analyse rigoureuse du surplus collectif et de sa répartition. C’est précisément cet enjeu que le présent article se propose d’éclairer.

La confrontation entre David Lloyd George et Arthur Balfour autour du People’s Budget de 1909 en offre une illustration parfaite. Loin d’être un simple désaccord fiscal, elle prolonge une ligne de fracture ouverte une génération plus tôt par Gladstone et Disraeli. Elle oppose deux conceptions irréconciliables de l’ordre économique et social : d’un côté, une tradition libérale-réformatrice qui cherche à corriger les rentes foncières jugées socialement injustifiées (dans le sillage d’Henry George) ; de l’autre, un conservatisme propriétariste qui défend la stabilité institutionnelle et la préservation stricte des droits acquis.

Cette crispation, loin d’être reléguée aux frimas de la Scythie, structure encore vivement notre débat public contemporain : loi ZAN, encadrement des loyers, débats municipaux sur le R+2 versus densification, « ville du quart d’heure »… L’enjeu demeure identique : la rente foncière urbaine doit-elle être sanctuarisée comme revenu légitime de la propriété privée, ou doit-elle être socialement réaffectée au nom de la justice distributive ?

Pour résoudre cette tension, cet article propose de dépasser l’approche purement juridique de l’appropriation originelle pour plonger dans l’économie politique. Car l’appropriation du sol ne produit pas seulement un droit : elle génère un flux de surplus durable dont les mécanismes structurent la distribution des richesses. Or, l’économie moderne peine souvent à penser ce phénomène, réduisant trop souvent la rente à une anomalie.

C’est pourquoi il est nécessaire de revenir aux sources physiocratiques, puis de retracer la généalogie du concept, de Ricardo à Alonso et Stiglitz, afin de proposer un cadre unificateur. Ce cadre permettra d’éclairer la question politique fondamentale de notre époque : à qui doit revenir la valeur collectivement produite et incorporée dans le sol et l’espace ?

I. Le changement de paradigme : l’invention du « Surplus »

1. Le changement de paradigme : l’invention du « Surplus »

Pour comprendre pourquoi la rente foncière peut être pensée comme le « noyau structurel de la reproduction économique », il faut revenir à la rupture radicale opérée par François Quesnay, médecin du Roi et fondateur de la physiocratie, dans les années 1750-1760.

Dès l’origine de la pensée économique moderne, la rente foncière se trouve ainsi au cœur d’une réflexion fondamentale sur la propriété et la valeur collective du sol. Comme le rappelle l’émission de France Culture consacrée à Quesnay :

Son « background » médical n’est pas anecdotique : Quesnay, lecteur attentif de William Harvey – celui qui avait imposé, contre les conceptions thermiques dominantes, le modèle mécanique du cœur comme pompe active (contre l’idée d’un cœur-chaudière où la chaleur dilate et fait jaillir le sang, modèle que Descartes tentera ensuite de concilier avec la circulation) – transpose explicitement cette révolution anatomique à l’économie. La liquidité et les flux de richesses deviennent pour les physiocrates ce que la circulation sanguine est pour l’urgentiste : le principe vital sans lequel le corps social dépérit.

Là où le mercantilisme (et la politique colbertiste qui l’accompagnait) définissait la richesse comme une accumulation monétaire (stock d’or et d’argent obtenu par le commerce extérieur et la thésaurisation), la physiocratie opère une révolution conceptuelle totale : la richesse est matérielle et physique. Elle repose exclusivement sur la capacité d’un système productif à dégager un surplus physique, le fameux « produit net ».

Cette reformulation transforme immédiatement le statut de la rente : elle n’est plus un revenu résiduel ou un simple loyer, mais l’expression même du surplus social originaire, le seul excédent qui permette la reproduction élargie du système. L’idée repose sur la « générosité de la nature » : seule la terre (l’agriculture) est capable, grâce à la force végétative du sol, de produire plus qu’elle ne consomme. L’exemple canonique que donne Quesnay l’illustre avec une clarté mécanique : des avances annuelles de 2 (semences, nourriture des cultivateurs, outils) génèrent une production totale de 5 ; 3 constituent le surplus brut, dont 2 forment le produit net une fois reconstituées les avances (les 3 « reprises » de la classe productive couvrent les avances annuelles plus les intérêts sur les avances primitives). Seule une activité capable de reproduire intégralement ses conditions de production tout en générant un excédent autonome peut fonder une théorie scientifique de la richesse.

L’idée de « classe stérile » (industrie et commerce) découle directement de cette définition : ces activités transforment les matières premières, distribuent, mais ne créent aucun surplus net au sens physiocratique. Elles vivent du produit net préalablement dégagé par l’agriculture. Dès lors, la question centrale devient explicitement conceptuelle : qu’appelle-t-on « rente » lorsque celle-ci n’est plus un simple paiement contractuel, mais la manifestation du surplus qui rend possible la reproduction annuelle du système entier ?

Ce déplacement est fondamental : il renverse l’approche néoclassique qui viendra plus tard. Chez les physiocrates, la rente n’est plus une anomalie, une friction ou un profit « illégitime » ; elle est la catégorie première qui distingue reproduction simple et reproduction élargie. Elle devient donc le point d’entrée pertinent pour analyser toute économie.

2. La rente comme moteur de l’économie (le Tableau économique)

Cette intuition trouve sa formalisation complète et géniale dans le Tableau économique (1758-1767, plusieurs éditions successives), le premier modèle macroéconomique de l’histoire, véritable « anatomie » du corps social.

Dans ce cadre, la rente (produit net) n’est plus un simple revenu : elle devient le principe d’organisation de la reproduction sociale et de la circulation des richesses. Le Tableau articule simultanément trois dimensions : (a) une théorie de la production (le surplus est créé exclusivement dans l’agriculture par la classe productive) ; (b) une théorie de la circulation (le circuit des dépenses des propriétaires redistribue ce surplus entre les trois classes) ; (c) une théorie normative (l’impôt doit porter uniquement sur le produit net et non sur les avances, sous peine de détruire la reproduction).

La mécanique est d’une précision chirurgicale. Sur une production totale de 5, les 2 avances annuelles doivent être reconstituées intégralement par la classe productive (plus les intérêts sur les avances primitives). Les 2 (ou 3 selon les versions) qui restent constituent le produit net versé en rente aux propriétaires fonciers. C’est ensuite la dépense de cette rente qui met en mouvement l’ensemble du système : les propriétaires achètent pour moitié des biens agricoles (retour direct vers la classe productive) et pour moitié des ouvrages manufacturés (vers la classe stérile) ; la classe stérile, à son tour, achète des matières premières et des subsistances à la classe productive. Le zig-zag du Tableau (les fameuses lignes en diagonale) matérialise ce circuit fermé qui assure la reproduction annuelle.

La rente n’est donc pas un revenu passif ou un « prélèvement » : elle est une variable macroéconomique pivot, condition de possibilité de la reproduction du système tout entier. Sans dépense de rente, le circuit s’interrompt et la reproduction s’effondre.

Quesnay en tire la conclusion politique la plus radicale de son époque : l’impôt unique (impôt unique sur le produit net). Seul l’État doit prélever sur la rente des propriétaires fonciers, jamais sur les avances des cultivateurs ni sur les revenus de la classe stérile. Taxer les avances reviendrait à stériliser la source même du surplus ; taxer la classe stérile reviendrait à frapper une activité déjà non créatrice de richesse nette. Cette règle découle directement de l’ordre naturel : l’économie, comme le corps humain, obéit à des lois physiques immuables qu’il faut laisser s’exprimer librement (principe du laissez-faire, laissez-passer).

Revenir à Quesnay permet ainsi de réhabiliter la rente comme catégorie de captation du surplus plutôt que comme anomalie. La question unifiée devient alors : où se crée aujourd’hui le surplus (et sous quelles formes institutionnelles est-il approprié) ? Le physiocratisme offre le cadre conceptuel le plus rigoureux pour penser la rente non comme un résidu, mais comme le moteur structurel de toute reproduction économique.

II. Le changement de paradigme : avec l’École classique, la rente passe de « noyau originaire du surplus » à « catégorie de répartition »

1. La rente foncière comme fracture constitutionnelle

La confrontation entre David Lloyd George et Arthur Balfour autour du People’s Budget de 1909 ne constitue pas un simple désaccord fiscal. Elle prolonge une ligne de fracture ouverte une génération plus tôt entre William Ewart Gladstone et Benjamin Disraeli.

Dans ces deux séquences historiques, l’enjeu dépasse largement la technique budgétaire : il oppose deux conceptions irréconciliables de l’ordre économique et social. D’un côté, une tradition libérale-réformatrice cherche à élargir la base sociale de l’État et à corriger les rentes jugées socialement injustifiées. Gladstone incarne cette orientation par ses réformes budgétaires ; Lloyd George la prolonge en proposant une taxation accrue de la rente foncière, explicitement inspirée des thèses de Henry George (1879). De l’autre, un conservatisme attaché à la stabilité constitutionnelle et à la défense des structures propriétaires établies. Disraeli puis Balfour défendent moins un niveau d’imposition qu’un principe : la préservation d’un ordre institutionnel fondé sur la continuité des droits acquis.

Ces clivages historiques trouvent un écho particulièrement vif dans le débat public contemporain français, où se rejouent, sous des formes modernisées, les mêmes tensions entre correction des rentes et préservation des droits acquis. La loi ALUR de 2014 illustre la logique réformatrice : elle renforce notamment le droit de préemption urbain des mairies, qui leur permet d’acquérir en priorité des terrains mis en vente afin de réaliser des opérations d’intérêt général (logements sociaux, équipements publics) et de constituer des réserves foncières. Ces réserves foncières consistent à acheter et conserver des terrains à l’avance pendant plusieurs années (souvent 5 à 15 ans) afin de maîtriser le prix du foncier, d’anticiper les besoins futurs et de limiter la spéculation. Cette expression « on va créer de la réserve foncière » est d’ailleurs devenue une formule presque magique dans la bouche des élus locaux. Elle favorise également l’action des Établissements Publics Fonciers, encourage les réserves foncières, promeut les orientations volontaristes des PADD et développe les Associations Foncières Urbaines (AFU). À l’opposé, une sensibilité conservatrice continue de défendre la stabilité institutionnelle et la sacralité du droit de propriété privé, voyant dans ces mécanismes une atteinte potentielle à la liberté individuelle de disposition.

Ces oppositions ont d’ailleurs été au cœur de nombreux débats lors des élections municipales de 2026, particulièrement dans les communes confrontées à la crise du logement et à la pression spéculative. La crise de 1909-1911, culminant avec le Parliament Act, pose ainsi une question fondamentale toujours actuelle : la rente foncière doit-elle être protégée comme revenu légitime issu de la propriété, ou peut-elle être socialement réaffectée au nom de la justice distributive ?

Cette question, posée dès Ricardo et Henry George au XIXe siècle, incarne la tension classique entre deux traditions : d’un côté, la vision libérale-propriétariste (Locke et les néoclassiques) qui voit dans la rente un revenu légitime de la propriété privée ; de l’autre, la tradition géorgiste, ricardienne critique, marxiste et stiglitzienne qui y reconnaît une rente de situation non méritée, qu’il est légitime de réguler, de taxer ou de réaffecter au profit du bien commun.

Dans le débat municipal sur le R+2 ou le R+3, ce dilemme philosophique ancien devient une décision politique très concrète : autoriser le passage R+2 → R+3, c’est laisser jouer la rente urbaine (modèle Alonso-von Thünen) et créer une plus-value foncière captée par les propriétaires et promoteurs ; imposer un R+2 strict, c’est au contraire réaffecter socialement cette rente au profit du cadre de vie, de la limitation des externalités et de la protection du paysage. La loi ZAN, issue de la loi Climat et Résilience, ne fait que radicaliser cet arbitrage au nom de la justice intergénérationnelle et climatique.

Ce basculement se vérifie dans de nombreuses communes littorales ou péri-métropolitaines (La Grande-Motte, Palavas-les-Flots, Saint-Brévin-les-Pins, Saint-Raphaël, bassin d’Arcachon). Les listes qui portaient une révision stricte du PLU, un R+2 maximum et une sanctuarisation du littoral l’ont emporté ou ont fortement progressé. Ce vote collectif révèle une préférence révélée pour la réduction du rent-seeking réglementaire (Tullock, Krueger, Stiglitz) et pour l’internalisation des externalités négatives de la densification. En présence d’une rareté réglementaire amplifiée par la loi Littoral et le ZAN, les électeurs privilégient une régulation pigouvienne forte plutôt qu’une allocation de marché qui maximiserait la rente urbaine privée.

Le rapport BPCE L’Observatoire publié le 14 avril 2026 renforce encore cette actualité : le patrimoine net des personnes décédées devrait bondir de 47 % sur la période 2026-2040 pour atteindre 3 832 milliards d’euros, et les flux successoraux 6 246 milliards d’euros. Ces masses colossales relancent avec force le débat sur la fiscalité du patrimoine, exactement sur la même ligne de fracture constitutionnelle qu’en 1909. Cette séquence historique rappelle que la rente foncière n’est jamais un simple objet technique. Elle engage une conception de la propriété, du surplus et du rôle de l’État.

2. La tradition théorique de la rente : de la rareté au rent-seeking

L’article FLEPES « À qui appartient la terre ? » examine avec rigueur les fondements normatifs de l’appropriation originelle en mobilisant Locke, George et Steiner. Le présent texte propose un complément analytique : replacer la question de l’appropriation dans le cadre de la théorie économique de la rente.

L’hypothèse centrale est la suivante : l’appropriation originelle du sol ne produit pas seulement un droit ; elle produit un flux de surplus, la rente, qui structure durablement la distribution économique. Comprendre la légitimité de la propriété foncière suppose donc d’analyser les mécanismes économiques de formation, de capitalisation et de redistribution de la rente.

a.     La tradition classique : rareté et différentiel.

Chez Adam Smith (1776), la rente foncière apparaît déjà comme un revenu résiduel : elle ne fixe pas le prix des biens, elle en découle simplement. Lorsque le prix de marché excède les coûts normaux de production (salaire et profit moyen), le surplus revient automatiquement au propriétaire foncier. C’est l’idée intuitive que l’on retrouve encore aujourd’hui quand on dénonce les « rentes de situation » : le propriétaire empoche une différence sans avoir rien produit de plus.

David Ricardo (1817) va plus loin et formalise la rente différentielle. Elle naît de l’hétérogénéité des terres et de la loi des rendements décroissants : le prix est déterminé par le coût de production sur la terre la plus marginale (celle qui ne paie pas de rente), tandis que les terres plus fertiles ou mieux situées génèrent un surplus capté par le propriétaire. On retrouve cette intuition très vivante dans les débats actuels sur la rente foncière urbaine : un terrain bien placé (vue mer, proximité d’une gare ou d’un centre-ville) rapporte une rente élevée, alors qu’un terrain équivalent mais moins bien situé ne rapporte rien – pourtant le bien ou le service produit se vend au même prix. C’est exactement le même mécanisme que l’on observe quand un propriétaire empoche la plus-value créée par l’aménagement collectif sans y avoir contribué.

Thomas Malthus (1798) complète le tableau en ajoutant la pression démographique : plus la population croît, plus on est obligé de cultiver des terres de moins en moins fertiles, ce qui fait mécaniquement monter la rente des meilleures terres. Cette idée résonne encore fortement aujourd’hui dans les discussions sur la rareté du foncier et la hausse des prix immobiliers : la pression démographique et l’urbanisation continuent de faire gonfler les rentes sans que les propriétaires aient à fournir le moindre effort supplémentaire.

L’exemple historique de la landed gentry anglaise du XVIIe siècle illustre de façon particulièrement claire ce mécanisme ricardien. Distincte de la haute aristocratie titrée (nobility) comme des yeomen (petits fermiers indépendants), la landed gentry désigne ces gentlemen propriétaires de domaines agricoles qui tirent l’essentiel de leurs revenus de la rente foncière – c’est-à-dire des loyers versés par les tenant farmers qui exploitent leurs terres. Ce revenu est « non travaillé » au sens ricardien et marxiste : il ne provient ni du travail direct du propriétaire ni d’un investissement productif, mais du monopole juridique sur le sol et de sa productivité différentielle (fertilité, localisation, améliorations collectives). La gentry incarne ainsi le rentier foncier typique : elle vit noblement sans exercer de métier manuel ou marchand « dégradant », tout en participant activement à la vie locale et politique (justice de paix, Parlement). Cette classe intermédiaire, qui domine l’économie agraire anglaise avant la révolution industrielle, préfigure les analyses classiques : elle vit du surplus agricole capté grâce à l’appropriation privée du sol, exactement comme le décriront plus tard Ricardo (rente différentielle) et Marx (rente absolue fondée sur le monopole foncier).

a.     Marx : monopole juridique et dimension sociale.

Karl Marx distingue, dans le Livre III du Capital (1894), deux formes de rente. La rente différentielle reprend Ricardo (différences de fertilité ou localisation). La rente absolue, en revanche, repose sur le monopole juridique de la propriété foncière : même la terre la plus pauvre génère une rente dès lors qu’elle est appropriée et que l’accès au sol est bloqué. Sur le plan économique, Marx voit la rente comme un prélèvement sur la plus-value créée par le travail des salariés. Sur le plan philosophico-politique, il y lit un rapport de force entre classes : l’appropriation originelle n’est pas un droit naturel innocent, elle institue une domination durable du propriétaire sur le surplus social. Exemple : un grand propriétaire foncier qui refuse de louer ses terres agricoles pour spéculer sur la conversion en zones constructibles capte ainsi une rente absolue purement institutionnelle.

b.     De la terre agricole à l’espace urbain.

Johann Heinrich von Thünen (1826) montre que la rente dépend aussi de la distance au marché : plus un terrain est proche du centre, plus sa rente est élevée car les coûts de transport baissent. William Alonso (1964) transpose cette logique à la ville dans son modèle de bid-rent. Exemple : à La Baule, la valeur du foncier (prix des appartements en front de mer) est déterminée par un avantage de localisation spécifique – la vue directe sur la mer. Les arbres qui poussent sur la future promenade créent une baisse de cet avantage → diminution de la rente de situation que les propriétaires captent actuellement. Lipietz et d’autres ont montré que cette rente urbaine est aussi une rente monopolistique : elle bloque les dynamiques d’urbanisme (végétalisation, promenade publique) au profit de la conservation d’une externalité positive privatisée.

a.     Henry George : socialiser la rente.

Henry George (1879) propose, dans Progress and Poverty (dont l'argumentaire est résumé ici), une taxe unique sur la valeur du sol. Sa distinction clé : la propriété des améliorations (bâtiments, cultures) est légitime car elle résulte de l’effort individuel ; la rente du sol, en revanche, est le produit de la rareté et du développement collectif. Exemple : la plus-value foncière créée par l’ouverture d’une nouvelle ligne de métro ou par l’embellissement d’un quartier n’est pas due au propriétaire, mais à la société entière.

b.     Rente économique générale et rent-seeking.

Alfred Marshall (1890) généralise : toute rémunération supérieure au coût d’opportunité est une rente économique. Gordon Tullock (1967) et Anne Krueger (1974) montrent que les institutions peuvent créer artificiellement des rentes via la capture réglementaire (rent-seeking). Exemple : un promoteur qui obtient une dérogation pour construire en R+3 là où le PLU impose R+2 capture une rente réglementaire purement artificielle. Joseph Stiglitz (1989) ajoute le rôle des asymétries d’information dans la distribution de ces rentes.

c.     Rente et temporalité.

Harold Hotelling (1931) introduit la dimension intertemporelle : la rente d’une ressource épuisable (ou réglementairement rare) dépend d’un arbitrage entre présent et futur. Exemple : un terrain littoral protégé par la loi Littoral et l’objectif ZAN voit sa rente actuelle exploser car les propriétaires anticipent que la rareté réglementaire ne fera qu’augmenter dans le temps.

Cette généalogie théorique, de Quesnay à Hotelling, confirme que la rente n’est jamais une anomalie marginale : elle reste, sous des formes renouvelées, le noyau structurel par lequel un surplus est créé, approprié et redistribué. C’est précisément ce qui rend la rente foncière/urbaine contemporaine à la fois un enjeu politique brûlant et un objet d’analyse économique central.

III. Enjeux contemporains

Aujourd’hui, la rente foncière structure l’ensemble des dynamiques urbaines et territoriales : elle alimente la métropolisation, nourrit la hausse des prix immobiliers, creuse les inégalités patrimoniales et accélère la financiarisation du logement. La capitalisation foncière transforme un flux collectif futur – celui de la valeur créée par la société – en richesse privée présente. La question devient alors centrale : à qui revient la valeur collectivement produite et incorporée dans le sol ? Cette interrogation renvoie au caractère profondément « social » de la rente foncière. Contrairement au profit ou au salaire, une grande partie de la valeur du foncier n’est pas créée par l’effort individuel du propriétaire, mais par des dynamiques collectives (investissements publics, concentration économique, aménités urbaines, décisions de zonage, etc.). Pourtant, cette valeur est presque entièrement privatisée et capitalisée au bénéfice des détenteurs du sol.

La Proposition de loi n° 2559, déposée le 3 mars 2026, offre un cas d’école particulièrement éclairant de cette capitalisation. En rendant cessibles les droits à artificialiser et en valorisant les crédits de renaturation, elle transforme une rente cachée et arbitraire (captée aujourd’hui via les PLU et les autorisations discrétionnaires) en rente explicite et allouée par le marché. L’avantage ricardien est net : le marché révèle l’allocation la plus efficiente sous contrainte (théorie du second best). Mais l’inconvénient géorgiste est tout aussi clair : sans correctif fiscal fort, la rente est captée par les propriétaires qui renaturent ou par les promoteurs les plus solvables. Les zones tendues paient plus cher ; les territoires ruraux risquent de devenir de simples « réserves de crédits ». Le débat dépasse largement la technique : il rejoue exactement la fracture de 1909 entre la tradition libérale-réformatrice (qui plaide pour la socialisation de la rente) et le conservatisme propriétariste (qui défend la stabilité des droits acquis). Il pose surtout la question centrale de cet article : la valeur collectivement produite par la contrainte ZAN – cette sobriété écologique décidée démocratiquement – doit-elle être privatisée via un marché ou socialisée via une fiscalité du sol ?

Une garantie institutionnelle de rigueur : la séparation stricte entre ordonnateur et comptable. Dans le cadre des finances publiques françaises, cette architecture est verrouillée par un principe cardinal enseigné dès les premiers cours d’économie publique : la stricte séparation entre l’ordonnateur et le comptable. Ce principe garantit que nul ne puisse être à la fois décideur de la dépense et détenteur des fonds. L’ordonnateur (élu, ministre, président d’EPCI, directeur d’établissement public, etc.) est seul habilité à décider de la dépense. Il assume trois fonctions essentielles : l’engagement (décision de principe de contracter une obligation), la liquidation (vérification de la réalité de la dette) et l’ordonnancement (ordre de paiement transmis au comptable). Le comptable public, quant à lui, est le seul à détenir la signature financière. Il ne peut ni engager ni liquider une dépense. Il intervient uniquement au stade de l’exécution du paiement, après avoir effectué ses propres contrôles de légalité, de régularité comptable et de disponibilité des crédits. Ainsi, l’ordonnateur ne manipule jamais les deniers publics. Le comptable, dépositaire des fonds, engage sa responsabilité personnelle et pécuniaire sur chaque opération. Exception notable : la réquisition. L’ordonnateur peut, dans des cas limités, réquisitionner le comptable pour l’obliger à exécuter un paiement que ce dernier refuse. Dans ce cas précis, il récupère alors la responsabilité personnelle pécuniaire et automatique de l’opération. (Les comptables publics souscrivent généralement une assurance qui couvre les erreurs de bonne foi, mais pas les malversations ni les fautes graves.) Cette séparation n’est donc pas une simple formalité administrative : elle constitue un rempart concret contre les conflits d’intérêts, les abus de pouvoir et les tentatives de confusion entre fonds publics et intérêts privés. Elle protège l’intégrité budgétaire, la traçabilité des flux et l’impartialité des décisions – y compris lorsque la collectivité agit sur le foncier (acquisitions en réserve foncière, droit de préemption, grands projets d’infrastructure, etc.).

Deux exemples contemporains illustrent avec force ce mécanisme de privatisation du surplus collectif. Un troisième, particulièrement éclairant car situé à l’échelle locale et littorale, vient compléter le tableau : Les grands projets d’infrastructures publiques (ex. Grand Paris Express). L’État et les collectivités investissent environ 35 milliards d’euros dans de nouvelles lignes de métro. Autour des futures gares, les prix fonciers et immobiliers augmentent très fortement (souvent +20 à 40 % selon les zones). Cette plus-value est financée collectivement (impôts, dette publique), mais elle est captée privément par les propriétaires fonciers, les promoteurs et les investisseurs sous forme de plus-values à la revente ou de loyers plus élevés. Les effets d’agglomération en métropole (Paris intra-muros, quartiers d’affaires, centres-villes dynamiques). La concentration de talents, d’entreprises, d’universités, de services culturels et de réseaux de transport crée une attractivité exceptionnelle. Cette « rente de situation » résulte de la vie économique et sociale collective de la métropole tout entière (ce que l’économiste Charles Gide résumait déjà en disant que « tout développement de la vie sociale concourt à accroître la plus-value du sol »). Pourtant, elle se traduit par une rente foncière et des prix immobiliers élevés, capitalisés au profit des propriétaires privés (ménages aisés, foncières cotées, investisseurs institutionnels), alimentant ainsi les inégalités patrimoniales et la financiarisation du logement. Les stations balnéaires occitanes telles que Carnon (commune de Mauguio, près de Montpellier). L’Insee (Analyses Occitanie n° 168, mars 2026) et Midi Libre (27 mars 2026) y documentent un « effet ciseau » caractéristique : la fréquentation classique de juillet-août recule structurellement depuis plus de dix ans (sous l’effet des canicules, de la concurrence espagnole et du départ des retraités), tandis que le hors-saison (printemps et automne) explose (+19,4 % sur les campings et locations meublées entre 2012 et 2024 ; mai représente à lui seul +50 % de la croissance totale régionale). Dans ce contexte, la rente foncière des propriétaires privés (appartements en meublés, résidences secondaires et copropriétés du front de mer et du port) constitue une rente de situation pure au sens d’Alonso et von Thünen : elle provient de la localisation exceptionnelle et de l’attractivité touristique collective, sans effort productif supplémentaire des propriétaires. Or le programme touristique municipal 2026 continue de concentrer l’essentiel des investissements publics sur le segment estival (guinguettes, brasucades, Temporada, nautisme, port, forfait stationnement estival), tout en restant très général sur la « répartition sur l’année ». Il soutient ainsi artificiellement une rente estivale courte, volatile et en perte de vitesse, au moment précis où la rente réelle des propriétaires se déplace massivement vers une rente plus longue, plus stable et plus lucrative générée par les locations hors-saison. Ce mécanisme reproduit, à l’échelle micro-locale, le même phénomène que le recul des hôtels (-4,7 % en Occitanie) face à l’explosion des meublés. Dans les trois cas, la rente foncière apparaît comme le vecteur privilégié par lequel la valeur créée par la collectivité est appropriée par quelques-uns. Le ZAN et la PPL 2559 ne font que radicaliser ce phénomène : en rendant la rareté explicite et monétisable, ils obligent à trancher enfin la question normative que pose cet article depuis le début.

Relier justice et économie politique

La réflexion normative sur l’appropriation originelle gagne en profondeur lorsqu’elle est articulée à la théorie économique de la rente. La terre apparaît alors simultanément comme un objet de droit, une ressource rare, un support de capitalisation et un générateur de surplus. En intégrant les apports classiques, marxistes, néoclassiques et institutionnels, le présent article replace le débat géorgiste au sein d’une économie politique complète. Ce complément analytique ne tranche pas la question normative, mais propose un cadre rigoureux permettant de relier justice, propriété et formation du surplus. C’est précisément dans cette perspective que l’on peut établir un parallèle rigoureux entre l’analyse géorgiste de la rente foncière, telle qu’elle est développée dans les deux articles FLEPES mobilisés (le débat sur les retraites et la réactualisation d’Henry George), et la position de Thomas Piketty sur la neutralité fiscale vis-à-vis des choix privés. Dans les deux cas, le système fiscal actuel viole le principe de neutralité en récompensant activement un modèle de société précis – la propriété occupante et la captation de la rente foncière, particulièrement chez les ménages patrimoniaux et retraités – au détriment des autres trajectoires (locataires, jeunes actifs, non-propriétaires). Les loyers imputés, représentant environ 7 % du PIB et une dépense fiscale implicite de l’ordre de 11 milliards d’euros par an, constituent ainsi une subvention massive et cachée au modèle « propriétaire retraité », exactement comme le quotient conjugal fonctionne, selon Piketty (Pour une révolution fiscale, avec Landais et Saez), comme une « machine à favoriser les couples inégaux ». Or, comme le rappellent tant Henry George que Piketty, l’administration fiscale n’a pas vocation à privilégier un système de société (propriétaire ou traditionnel) ni à pénaliser les autres formes d’appropriation et de vie. Restaurer la neutralité suppose donc de taxer la rente non méritée du sol (valeur du sol distincte du bâti) tout en corrigeant les distorsions qui subventionnent indirectement certains choix de vie : deux réformes qui, en frappant le surplus collectivement produit plutôt que le travail ou l’effort individuel, rétablissent à la fois justice distributive et efficacité économique sans imposer aucune norme culturelle. C’est précisément en articulant ainsi philosophie politique de l’appropriation originelle et économie politique de la formation de la rente que l’on peut aujourd’hui répondre à la question centrale que pose cet article : à qui doit revenir la valeur collectivement produite et incorporée dans le sol et l’espace ?

Références bibliographiques :

1.     Alonso, W. (1964) Location and land use: Toward a general theory of land rent. Cambridge, MA: Harvard University Press.

2.     BPCE L’Observatoire (2026) Les enjeux de la transmission à l’orée du choc démographique. Rapport publié le 14 avril.

3.     George, H. (1879) Progress and poverty: An inquiry into the cause of industrial depressions and of increase of want with increase of wealth. New York: D. Appleton & Co.

4.     Gide, C. (s.d.) ‘Tout développement de la vie sociale concourt à accroître la plus-value du sol’.

5.     Hotelling, H. (1931) ‘The economics of exhaustible resources’, Journal of Political Economy, 39(2), pp. 137–175.

6.     Hovine, A. (2024) ‘François Quesnay, le remède physiocrate’, Entendez-vous l’éco ? [Podcast]. France Culture, 3 octobre (invité : Thérence Carvalho). Disponible sur : https://www.radiofrance.fr/franceculture/podcasts/entendez-vous-l-eco/francois-quesnay-3684633.

7.     Huteau, M. (2026) ‘« Si ces arbres restent, je quitte La Baule » : des riverains remontés contre la végétalisation de la promenade de mer’, Ouest-France, 4 avril.

8.     Krueger, A. O. (1974) ‘The political economy of the rent-seeking society’, American Economic Review, 64(3), pp. 291–303.

9.     Landais, C., Piketty, T. et Saez, E. (2011) Pour une révolution fiscale : Un impôt sur le revenu pour le XXIe siècle. Paris: Seuil.

10.  Malthus, T. R. (1798) An essay on the principle of population. London: J. Johnson.

11.  Marshall, A. (1890) Principles of economics. London: Macmillan.

12.  Marx, K. (1894) Le Capital. Critique de l’économie politique. Livre III. Paris: Éditions Sociales.

13.  Plutarque (s.d.) Vie de Thésée.

14.  Razemon, O. (2021) ‘Qu’est-ce qu’une ville à taille humaine ?’, Le Monde, 11 décembre.

15.  Ricardo, D. (1817) On the principles of political economy and taxation. London: John Murray.

16.  Smith, A. (1776) An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations. London: W. Strahan and T. Cadell.

17.  Stiglitz, J. E. (1989) ‘Markets, market failures, and development’, American Economic Review, 79(2), pp. 197–203.

18.  Tullock, G. (1967) ‘The welfare costs of tariffs, monopolies, and theft’, Western Economic Journal, 5(3), pp. 224–232.

19.  von Thünen, J. H. (1826) Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie. Hamburg: Perthes.