Ce que le débat sur les retraites dit de la rente foncière

(Cet article se situe dans la prolongation des réflexions théoriques développées ici et là, en développant les implications du georgisme dans un versant contemporain, relativement au discussions récentes sur les retraites). 

Auteur : Etienne Borocco

Il est tentant, lorsque les finances publiques se tendent, de regarder du côté des retraites. Les pensions sont visibles, nombreuses, et leur dynamique future peut sembler, à première vue, plus favorable que celle des revenus d’activité. De là naît l’idée qu’un gel des pensions, ou une moindre revalorisation pour les retraités actuels et futurs, serait une réponse acceptable.

Ce billet propose de déplacer légèrement le regard. Il ne s’agit pas ici de discuter du financement du régime de retraites, ni de son équilibre à long terme. La focale est volontairement plus étroite : le niveau de vie, tel qu’il est mesuré, vécu et distribué aujourd’hui.

Et lorsque l’on adopte ce point de vue, une autre question apparaît :

sommes-nous certains qu’agir sur le niveau pensions est le bon levier pour diminuer les inégalités intergénérationnelles ?

Les travaux récents du Conseil d’orientation des retraites (voir données ci-dessous) montrent un résultat qui surprend souvent :

Le niveau de vie moyen des retraités est aujourd’hui très proche de celui de l’ensemble de la population.

Le logement : ce que l’on ne paie pas compte aussi

Un facteur joue un rôle décisif : le logement.

Les retraités sont beaucoup plus souvent propriétaires de leur résidence principale que les actifs, à plus de deux tiers d’entre eux (voir ci-dessous). 

Lorsqu’un ménage est propriétaire occupant, il bénéficie d’un avantage économique considérable : ne pas payer de loyer. Ainsi, les propriétaires occupants bénéficient d'un loyer imputé. C’est un revenu en nature, non monétaire, mais bien réel : se loger gratuitement dans un bien qui, sur le marché, aurait une valeur locative.

Lorsque le COR intègre cet élément dans le calcul, le résultat est clair :

le niveau de vie des retraités devient alors significativement supérieur à celui de l’ensemble de la population, passant de 100,2% à 106,5% du niveau de la population. Le niveau de vie ne dépend pas seulement de ce que l’on reçoit chaque mois, mais aussi de ce que l’on n’a plus à payer.

Une dépense fiscale que l’on ne nomme pas

La non-imposition des loyers imputés constitue une dépense fiscale implicite d’ampleur. Les chercheurs Montserrat Botey et Guillaume Chapelle soulignent,dans un billet publié sur le blog de l’OFCE, que les loyers imputés représentent 7% du PIB qui ne sont absolument pas imposés. Ce billet vulgarise leur étude publiée dans la revue de l’INSEE, Économie et Statistiques.

Ce n’est ni un privilège accordé intentionnellement, ni une anomalie juridique. C’est plutôt le résultat d’un héritage fiscal ancien, dans lequel le logement occupé par son propriétaire échappe à l’impôt, contrairement aux revenus monétaires.

Mais les effets distributifs sont bien là. Cet avantage bénéficie principalement aux ménages : propriétaires, plus âgés, et disposant d’un patrimoine immobilier déjà constitué.

Autrement dit, une part significative du niveau de vie relatif des retraités repose sur un revenu non taxé, invisible dans l’impôt sur le revenu. Montserrat Botey et Guillaume Chapelle proposent “de substituer à la taxe foncière actuelle la taxation des loyers imputés au titre de l’impôt sur le revenu”. De plus, ils notent que “leur non‑imposition [constituent] des dépenses fiscales cachées pouvant aller jusqu’à 11 milliards d’euros par an. La non‑imposition constitue ainsi la plus grande dépense publique envers les propriétaires occupants.”

Pourquoi le gel des pensions pose problème

À la lumière de ces éléments, le gel des pensions apparaît sous un jour différent. Les travaux de microsimulation, notamment ceux de Pierre Madec, montrent que ce type de mesure (voir ci-dessous) :

(i) touche directement les retraités pour lesquels la pension est la principale — parfois l’unique — source de revenu. Les retraités les plus modestes peuvent compter sur un patrimoine moins important ;

(ii) épargne relativement ceux dont le niveau de vie est soutenu par le patrimoine, le logement et les revenus associés, et donc pour qui la pension de retraite représente une part moindre du revenu.

Vieillir riche, ou devenir riche en vieillissant ?

André Masson, dans son ouvrage intitulé L’Héritage au XXIe siècle, montre comment, depuis plusieurs décennies, le patrimoine s’est concentré chez les seniors, comment l’héritage a pris une place croissante, et comment la richesse est de plus en plus liée à l’âge.

Dans la France contemporaine, on ne devient pas toujours riche par le travail.

On le devient souvent en héritant (avec un héritage de plus en plus tardif qui arrive à 60 ans en moyenne) et en restant longtemps propriétaire.

Ce constat n’est ni un reproche, ni un jugement moral. Il décrit simplement une transformation profonde du capitalisme patrimonial, dans laquelle la rente foncière joue un rôle central.

Si l’on accepte ce diagnostic, alors une conclusion s’impose presque naturellement :

le débat sur le niveau de vie des retraités gagnerait à se déplacer des pensions vers la rente foncière. Il gagnerait aussi à éviter une “guerre des générations” stérile pour poser la question de la concentration du patrimoine et de la taxation des revenus qui en découle, qu’ils soient monétaires ou en nature. Enfin, cette approche serait cohérente avec un système fiscal qui va dans le sens de rétablir le cycle de vie croissant puis décroissant de l’accumulation du capital.

Deux pistes, souvent évoquées mais rarement discutées sereinement, méritent d’être mises sur la table :

(i) l’intégration des loyers imputés dans l’assiette de l’impôt sur le revenu ;

(ii) plus radicalement, une taxation accrue de la rente foncière, dans l’esprit du géorgisme, et ce en diminuant les autres prélèvements afin de moins pénaliser les actifs.

Ces pistes ne visent pas à opposer les générations, ni à remettre en cause la retraite comme institution. Elles cherchent simplement à taxer ce qui relève de la rente, plutôt que ce qui relève du travail passé. Cependant, le taux de rendement interne des retraites décroît fortement avec la date de naissance avant d’atteindre une asymptote horizontale de 1% pour les personnes nées après 1973. La prise en compte fiscale de la rente foncière ne corrigera cette inégalité qu’à hauteur de l’argent investi par les générations les plus âgées dans l’immobilier.

Chojnick et Rabesandratana, dans "Aging, Human Capital, and Productivity in France: A Generational Accounting Perspective” parle d’un effet de “free lunch” : “Les générations nées entre 1930 et 1940

sont les premières à avoir vu leur carrière entièrement prise en compte dans le calcul des pensions (qui plus est pendant la période de forte croissance des trente glorieuses), en ayant à supporter le financement des pensions des générations précédentes moins nombreuses et ayant peu de droits à la retraite.” 

Les auteurs illustrent ensuite l’évolution des taux mentionnés ci-dessus :

Le gel des pensions peut sembler, à court terme, une solution simple. Mais il risque surtout de mal poser le problème. Les données disponibles montrent que le niveau de vie des retraités est aujourd’hui largement façonné par le logement et le patrimoine, bien plus que par le niveau des pensions prises isolément. Plutôt que d’éroder progressivement ces dernières, il serait sans doute plus juste — et plus cohérent — de regarder sous nos pieds, là où se forme une rente silencieuse, rarement nommée, mais décisive. Cela ne règlera pas le problème d’une inégalité ponctuelle entre des générations liés à l’inégalité du taux de récupération, cependant la prise en compte des loyers implicites aurait au moins le mérite de remettre définitivement de l’équité entre actifs et retraités.

Bibliographie

Alternatives Économiques. (s. d.). Faut-il davantage taxer les retraités ? https://www.alternatives-economiques.fr/faut-davantage-taxer-retraites/00112923

Alternatives Économiques. (s. d.). Le niveau de vie des retraités baissera relativement au reste de la population. https://www.alternatives-economiques.fr/niveau-de-vie-retraites-baissera-relativement-reste-de-population/00107169

Conseil d’orientation des retraites. (2025, juin). Annexe 1 – Les indicateurs de résultat selon une approche transversale. Dans Rapport annuel du COR.

Conseil d’orientation des retraites. (2026, 5 février). Le niveau de vie des retraités : décomposition et évolutions sur longue période (Document n° 2, séance plénière).

Conseil d’orientation des retraites. (2026, 5 février). Niveau de vie et patrimoine des seniors en comparaison internationale (Document n° 7, séance plénière de 10h00).

Conseil d’orientation des retraites. (s. d.). Niveau de vie, patrimoine, consommation et épargne des retraités [Documents de séance].

Masson, A. (2025, 28 mai). L’héritage au XXIe siècle. Odile Jacob.

Observatoire français des conjonctures économiques. (2024, 5 juin). Les loyers imputés : une dépense fiscale invisible mais massive [Billet de blog]. https://www.ofce.fr/blog2024/fr/2024/20240605_MB/index.html